¿Es posible evitar el embargo de nuestra vivienda?

Escapar de las dificultades financieras en estos tiempos que nos ha tocado vivir es muy difícil. De entre éstas, el mayor problema financiero que puede sobrevenir a una familia es verse inmersa en el embargo de su vivienda.

Alcance de las ejecuciones hipotecarias

Desde que se inició la crisis, allá por 2007, el número de ejecuciones hipotecarias (proceso ejecutivo por el que se ordena la subasta del inmueble) y lanzamientos (desalojos forzados del inmueble), vienen experimentando una escalada imparable.

Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en el primer trimestre de 2012 (último publicado de la serie, a pesar de encontrarnos en agosto) el número de ejecuciones hipotecarias ha crecido con relación al anterior, un 19,47%. Por su lado, el número de lanzamientos para el mismo período, se ha visto incrementado en un 20,05%.

El número de ejecuciones hipotecarias se ha visto incrementadas de manera espectacular desde 2007, pasando de 25.943 ejecuciones ese mismo año (71 diarias) a 77.854 ejecuciones en 2011 (213 diarias). En el primer trimestre de 2012 ya llevamos 272 ejecuciones diarias.

Por su parte, el número de lanzamientos sigue una comparable dinámica ascendente. En 2008 el número total fue de 26.748 (73 diarios) frente a 58.241 de 2011 (160 diarios). El primer trimestre de 2012 arroja una cifra de 202 lanzamientos diarios.

Abundando en más datos que atestiguan éste incremento y según la Asociación Hipotecaria Española (AHE)  el porcentaje de dudosidad de crédito a los hogares para la adquisición de vivienda ha alcanzado el 3,06% en el último trimestre publicado (marzo de 2012). Este porcentaje es el más alto desde marzo de 2008, fecha última a la que he podido remontarme, cuando estaba en el 0,99%.


Gráfico: Fuentes del CGPJ y la AHE. Elaboración propia.

La gráfica muestra una tendencia positiva, sugiriendo que los embargos parecen no tener fin, al menos a corto plazo. Este avance se frenará cuando el paro disminuya y la situación económica remonte. Pero para entonces ¿cuántas familias estarán inmersas en un concurso judicial? ¿Cuantas habrán perdido ya su vivienda?

Recientemente, el Gobierno ha introducido unas medidas de apoyo a deudores hipotecarios concretadas en el Código de Buenas Prácticas, que está orientado a paliar el descalabro de las familias que no pueden pagar su hipoteca. El problema es que parece que va a tener un alcance limitado. Para poder acogerse a estas medidas uno tiene que ser pobre de solemnidad y además, tener la suerte de que el precio de adquisición de nuestra vivienda esté por debajo del precio máximo autorizado, cosa que creo improbable en la mayoría de casos.

El que no podamos acogernos a estas medidas no implica que no se puedan llevar a la práctica, todo depende de la voluntad del banco, pero todos sabemos que en estos momentos, la voluntad escasea.

Al margen de estas medidas no nos queda otra opción que armarnos de paciencia y ‘coger el toro por los cuernos’. Esto es, asumir nuestra nueva realidad y encararnos a ella de la mejor forma y manera posible y sobre todo,  buscar el asesoramiento de un especialista que nos pueda guiar durante todo el proceso.

¿Cómo debemos actuar?

Lo primero que debemos hacer es no desesperarnos, pero tampoco echarnos a dormir. Dependiendo de la gravedad de nuestra situación, podemos y debemos tomar las siguientes medidas.

Involucrarnos en el problema

El pago de la deuda nos compete exclusivamente a nosotros y de no hacerlo incurriremos en un grave problema. A parte de quedarnos sin vivienda podemos llegar a convertirnos en deudores de por vida con el banco (pudiendo incluso arrastrar a nuestros familiares en el caso de que actuaran como avalistas). Esto nos afectará a nuestras nóminas futuras, las cuales serán embargadas por el banco hasta la cancelación de la deuda, si es que se consigue cancelar algún día. Además nos impedirá volver a hipotecarnos y a conseguir crédito por los canales habituales. Todo esto nos sumergirá más, si cabe, en la pobreza y en la inoperancia financiera. Así que mejor tomar una actitud proactiva.

Anticiparse a los acontecimientos

Tenemos la obligación de preveer con suficiente antelación, si se nos van a producir impagos por las cuotas del préstamo. Si fuera el caso tendremos que buscar una solución por nuestra propia cuenta, reduciendo gastos o pidiendo ayuda a nuestros familiares y negociar con el banco una posible solución.

Para ayudarnos en la toma de decisiones podemos visitar el post 'Finanzas personales'  que se publicó antes del presente artículo.

Parte de la solución podría ser que nuestra hipoteca estuviese cubierta por un seguro de protección de pagos o desempleo. En tal caso tendríamos cubierto el pago de las cuotas por doce meses. No olvidemos que esta es una solución parcial, por lo que habrá que ir tomando medidas adicionales que nos ayuden a paliar el problema.

Tanto si la encontramos como si no, deberemos acudir al banco inmediatamente, antes incluso del primer recibo impagado, y ponerlo en su conocimiento. Si acudimos con los deberes bien hechos tendremos más posibilidades de que se nos tenga en cuenta y habremos dado el primer paso, lo que nos ayudará en futuras negociaciones.

Si el banco no nos atiende y tenemos la sensación de que el problema no va con ellos porque todavía no estamos en mora, podríamos hacer llegar un escrito al Defensor del Cliente del propio banco. En nuestro escrito expondríamos las dificultades que venimos atravesando y que, personado en las oficinas de la sucursal, no se nos ha tenido en cuenta. Esto suele tener un efecto inmediato y si no lo tuviese nos quedaría constancia de nuestra implicación y voluntad de solventar el problema.

¿Qué formulas existen para evitar el embargo?

No existen formulas mágicas que nos eximan del pago de la cuota (a no ser que nos toque la lotería o la primitiva) por eso, lo primero que debemos averiguar es con cuanto dinero podemos contar mensualmente para atender nuestra hipoteca. De este importe dependerá la formula a emplear, si es que se puede. Una vez conocido el importe que podremos disponer optaremos por

a) Ampliación del plazo de vencimiento. Esta formula es efectiva si estamos por debajo de la mitad de la vida del préstamo, ya que nos rebajaría considerablemente la cuota a pagar. Cuanto más por encima se encuentre menos se disminuirá la cuota.

b) Carencia de capital. Se caracteriza por excluir el capital del recibo a pagar durante un tiempo, por lo que solo se pagan intereses. Aunque no sea muy usual, también cabe la posibilidad de incluir los intereses en la carencia, por lo que no pagaríamos recibo alguno durante algún tiempo.

c)  Capital diferido. Es el aplazamiento de una parte del préstamo hasta la cuota final, lo que redunda en una importante disminución de la cuota a pagar.

Dos formulas más se podrían añadir a las anteriores, pero creo que no serían válidas ya que pueden ser interesantes mientras no nos encontremos con impagos intermitentes y se haya previsto con suficiente antelación la situación deficitaria de liquidez. Estas formulas son:

d)   Reunificación de deudas. Tenemos diversos préstamos que pagar, como la hipoteca, el vehículo, las tarjetas, etc. y no podemos atender todos los pagos. Entonces es conveniente agruparlos en una sola deuda. Así, al alargar el plazo de pago, el recibo final a pagar será menor que la suma de todos ellos.

e)  Por último, la subrogación de la hipoteca. Esto consiste en trasladar nuestra hipoteca a otro banco. También se podrían reunificar en el nuevo banco las deudas acumuladas. Esta formula es ahora del todo imposible, dado la actitud de la banca reacia a conceder nuevas hipotecas o subrogaciones. Interesante fue hace algún tiempo, cuando no habían dificultades en conceder hipotecas y las condiciones solían ser mejores.

Cualquier formula que adoptemos lleva aparejado unos gastos inherentes a la operación que habrá que considerar. Las tres primeras apenas llevan gastos, mientras que las dos últimas son más costosas.
 

Otras formulas a tener en cuenta

Venta de nuestra vivienda

La decisión más drástica (a excepción del embargo) consiste en deshacernos de nuestra vivienda antes de que se ejecute el embargo. No es fácil tomar esta decisión pero habrá que barajarla como una posibilidad adicional. Más vale quedarnos sin vivienda y con una deuda pequeña si es el caso, que sin la vivienda y con una deuda que no podamos digerir.

El principal problema de la venta de nuestra vivienda radica en el precio. Todo se vende, solo depende del precio. Este principio debemos de estudiarlo muy detenidamente, pues es la clave para la venta. Debemos hacer nuestros números sin sentimientos que nos aparten de nuestra meta, vender nuestra vivienda al mejor precio, pero venderla cuanto antes.

Ahora no nos sirve de referencia el precio de la competencia, ni el del tasador y mucho menos el precio que pagamos en su día por nuestra vivienda. Por ello lo mejor es conocer cuál es la deuda que tenemos con el banco y así poder determinar un precio que sea racional.
 
Acogerse al Código de Buenas Prácticas

Como ya mencione anteriormente para acogerse a éstas medidas debemos reunir los requisitos que establece el RDL 6/2012, de 10 de marzo y que podéis consultar en mi post  del día 11 de agosto.

Voluntad de la entidad financiera

Si hubiese verdadera voluntad por parte de la entidad, esta podría llegar a aplicar algunas o partes de las formulas planteadas en el Código de Buenas Prácticas, sin necesidad de reunir los requisitos exigidos. Nadie se lo impide. Pero eso es harina de otro costal.

Pagar antes del inicio del proceso de embargo

Desde el primer impago hasta que se inicia el proceso de embargo pueden transcurrir entre 6 y 12 meses. Si en ese periodo somos capaces de reunir el dinero necesario para cubrir: el principal, los intereses, la mora, las costas y gastos, podremos detener el proceso de embargo.

Prorroga

Una vez subastada la vivienda, el afectado puede solicitar una prorroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus circunstancias personales.

Asociaciones

También podremos acudir a las asociaciones de consumidores o plataformas de afectados por las hipotecas, que nos ayudaran proporcionando información o llevando a cabo actos públicos y concentraciones, encaminadas a vitar el embargo.

Conclusión

Sí es posible evitar el embargo de nuestra vivienda. Todo depende de la demora en nuestra respuesta, así como de nuestra situación económica. No debemos dejar en manos de la providencia nuestras responsabilidades. Por ello creo que la mejor ‘solución’ es una buena previsión. Cuanto antes actuemos, menor será el problema pudiendo incluso llegar a evitarlo.

Finanzas personales

 

Una de mis principales funciones en la empresa es controlar el dinero, de donde viene y a donde va, con el principal fin de llegar a final de mes. Este hecho puede incluso llegar a obsesionarnos, tanto si hablamos de empresa como de economía familiar.

 

Ya en post anteriores (18 de junio 2012) he hablado sobre la tesorería aplicada a empresas. En mi artículo sobre “¿Dónde está el dinero?” intento explicar qué pasa con nuestro dinero, ya que siempre parece que no cubre todas nuestras necesidades y desconocemos que hemos hecho con él. En el artículo del día 22, titulado “Previsiones de tesorería”  analizo qué son, para que sirven y cómo se realizan. Posteriormente, en el artículo titulado “7 consejos para mejorar nuestra liquidez” hablo sobre la importancia del control en los cobros y pagos, así como de la necesidad de realizar previsiones de tesorería.

Puede pensarse que estos artículos están destinados a empresas en general, pero no solo a éstas van destinados. Las familias también pueden hacer suyas muchas de las preguntas que me planteo y aplicar las soluciones que aporto. Solo hay que cambiar algunos conceptos y dedicarles algo de tiempo.

Por lo general y al igual que las empresas, las familias no tienen la educación financiera que debieran ni motivación para adquirirla. De ello se desprende que la mayoría no realice previsiones ni seguimientos de sus cuentas. Pensamos que es una tontería perder el tiempo en esas cosas, pero nos equivocamos.

La mayoría desconoce en qué se gasta su dinero o buena parte de él. Conocemos, si accedemos a nuestra cuenta del banco, qué hemos pagado de luz, agua, préstamo y aquellos recibos que nos han cargado en ése período de tiempo, pero no tenemos una visión global de nuestros gastos.

Generalmente olvidamos dónde ha ido a parar el dinero que extrajimos del cajero automático y éste importe seguro es bastante abultado. Desconocemos qué hemos pagado con la tarjeta de crédito y, sobre todo, no tenemos un presupuesto con el que comparar los pagos realizados, observar las diferencias y porqué se han producido.

Muchas veces no queremos perder tiempo en repasar papeles o en hacer una pequeña previsión y eso es algo que deberíamos erradicar de nuestra mentalidad. No hacerlo nos acarreará dificultades y nos traerá problemas con nuestro banco, con nuestros acreedores y con nuestra propia familia.

Siempre es útil conocer nuestra situación financiera, qué deudas tenemos, qué nos podemos gastar, cuándo podremos cambiar de coche, etc. La crisis galopante que nos constriñe, nos obliga a saber en qué vamos a utilizar nuestro dinero. Esto nos da una perspectiva distinta de nuestra situación y nos fuerza a disponer de tiempo para poder corregir los problemas que se nos planteen y a aplicar nuestros recursos de una forma más eficiente.

Un portal web muy aconsejable que puede ayudar a ampliar los conocimientos financieros en las familias, es el publicado conjuntamente por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y el Banco de España (BdE) “Finanzas para todos”. Este portal nos introduce de forma sencilla en el mundo de las finanzas.

Esta es una interesante iniciativa del Gobierno, que tiene como objetivo mejorar la cultura financiera de los ciudadanos. El Plan de Educción Financiera, sigue las recomendaciones y principios de la Comisión Europea y de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).

En ella destacan cinco apartados de suma importancia para nuestra educación financiera:

a)      Cómo llegar a fin de mes

b)      La economía en las etapas de la vida

c)      Consejos para invertir

d)      La oferta de productos y servicios financieros

e)      Kit financiero de supervivencia

 

El apartado Cómo llegar a fin de mes, incluye un subapartado denominado “El presupuesto personal” donde se nos indican una serie de pasos que deberemos seguir para conseguir nuestro presupuesto personal. Cada uno de los pasos está muy bien explicado y nos va dando las pautas y consejos a seguir. 

 

Como último de los pasos encontraremos una herramienta muy útil para que nosotros mismos, podamos elaborar nuestro presupuesto. Es muy intuitiva y si hemos seguido los pasos previos con atención no tendremos dificultades para ponerlo en marcha. Solo necesitaremos dedicarle un poco de nuestro tiempo, mientras que el beneficio que nos reporta, es mucho. 

Invito a todos e leer detenidamente este apartado y a confeccionar su propio presupuesto, creo que el esfuerzo merece la pena y me lo agradecerán. No tengan miedo a equivocarse, mientras sea en el presupuesto, no será difícil corregirlo. 

La aplicación es muy sencilla. Se divide principalmente en dos apartados. El presupuesto y la gestión de las cuentas. En el primero se introducen los ingresos y gastos que, previamente, habremos analizado y comprobado o estimado, y nos servirá para conocer si alcanzamos déficit o superávit. Además, nos servirá de modelo comparativo con la realidad que se dará más tarde, a medida que vayamos nutriendo la aplicación con la gestión de las cuentas. El segundo incluye la propia gestión de las cuentas del banco, de la tarjeta y efectivo. Aquí iremos introduciendo los distintos vencimientos que a priori conozcamos. En cada cuenta, pueden utilizarse los movimientos que hemos generado en el presupuesto, y los movimientos diarios a medida se vayan produciendo. 

Estos dos apartados se complementan con la Posición global,  donde veremos los saldos de las distintas cuentas y la comparativa entre lo realizado, lo previsto y el déficit o superávit que nos quede. También existe la posibilidad de marcarse objetivos para optimizar nuestros ingresos. Para ello, tendremos que entrar en el menú Objetivos. 

Como profesional, echo en falta algunos detalles que mejorarían la aplicación. Una opción que sería muy útil consistiría en poder realizar copias de seguridad, por si hay que pasar datos a otro ordenador. Asimismo, una aplicación o ‘App’ para ‘smartphones’ sería muy útil. De esta manera podríamos controlar aquellos gastos que cubrimos en efectivo y con tarjetas, que son a su vez, los más difíciles de controlar. Rizando el rizo, sería interesante que ésta ‘App’ se comunicara con el programa instalado en el equipo principal y volcara y captara la información. 

No obstante y a pesar de los problemillas que he comentado, recomiendo acceder al sitio Web, dedicarle algo de nuestro tiempo e instalar el aplicativo. Conforme vayamos introduciendo datos y jugando con él, nos daremos cuenta de lo verdes que estamos en lo que se refiere a finanzas personales y la necesidad que tenemos de aplicarnos en esta materia para beneficio propio. 

Con este post espero haber despertado la curiosidad del lector respecto a la necesidad de mejorar nuestros conocimientos en el campo de las finanzas personales y ayude, asimismo, a motivarnos para sacrificar un poco de nuestro tiempo. De esto depende que aprovechemos mejor nuestros recursos financieros.

La cara oculta de las medidas de apoyo a deudores hipotecarios establecidas en el Código de Buena Prácticas

Introducción

 

Hay medidas que creo son más bien tímidas, porque aunque el fin es bueno, los medios no parecen ser suficientes. El drama de las familias desahuciadas cada vez es mayor y el Real Decreto Ley 6/2012 (RDL) parece que no va a tener todo el efecto deseado, con lo que probablemente contribuirá al incremento de la terrible bolsa de los desahuciados.

 

El RDL gira en torno al Código de Buenas Prácticas (CBP) al que deben suscribirse las entidades de crédito que lo deseen, así como la voluntad de éstas para llevarlo a cabo. Parece que voluntad siempre hay, pero no siempre se materializa. Éste código no debería ser una imposición, sino más bien una práctica. Una conducta ética con aquellos que han caído en las garras del infortunio económico. Siempre se ha dicho que los bancos no tienen corazón y ahora el Gobierno pretende demostrarnos que no es así, pero desafortunadamente la voluntad es de cara a la galería.

Si no me equivoco, todas las entidades de crédito se han adherido al CBP. Claro que sí ¿Cómo no van a acogerse a unas medidas que contribuyen a la mejora de su imagen frente al usuario? Ya conocen los requisitos y saben que es muy difícil reunirlos todos.

 

Los requisitos básicos se resumen en dos. El primero consiste en que el deudor o deudores y/o avalistas sean pobres de solemnidad. El segundo, que el precio de compra de la vivienda se ajuste a los precios contenidos en el CBP.

El primer requisito es difícil de cumplir, ya que nos excluye de la sociedad al no disponer de recursos económicos. Respecto al segundo, lo será aún más, ya que es improbable que el precio que abonamos en su día por nuestra vivienda se encuentre dentro de los tramos exigidos. Esto nos excluye de la media,  endeudándonos con la entidad financiera para el resto de nuestros días.

 

Veamos un ejemplo basándonos en unos sencillos cálculos. Si nos acogemos al precio más bajo de la escala (para poblaciones de hasta 100.000 habitantes), el precio de adquisición no puede superar los 120.000€; si el tipo de vivienda es de 90m², el precio es de 1.333€/m² y cuanto menor sea el número de metros cuadrados disponibles, mayor será el precio. En el caso de una vivienda de 60m², el precio alcanzaría los 2.000€/m².

Baste visitar la página Web del Ministerio de Fomento para ver las series de precios de las viviendas libres en municipios de más de 25.000 habitantes   desde 2005 hasta 2012. Los precios por metro cuadrado, y muy especialmente en las zonas donde más viviendas se han vendido, son mucho más altos que los que hemos usado en nuestros cálculos. ¿Entonces a quién beneficia este Real Decreto Ley? Esta es la cara oculta.

¿A quién va dirigido?

A quienes padecen extraordinarias dificultades para atender el pago de sus hipotecas, se encuentren dentro del umbral de exclusión y el precio de adquisición de la vivienda este comprendido en la tabla de límites.

¿Cuál es el Umbral de exclusión?

Todos los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual y siempre que concurran todas y cada una de las circunstancias siguientes:

a)  Que ningún miembro de la unidad familiar perciba rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. Entenderemos por unidad o conjunto familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge (si no esta separado legalmente o su pareja de hecho inscrita) y los hijos de ambos con independencia de su edad y que residan en la vivienda.

b)  Que la cuota a pagar por la hipoteca resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto familiar.

c)  Que el conjunto familiar carezca de otro bien o derecho con el que pueda hacer frente a la deuda.

d)  Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su única vivienda y concedido para la adquisición de la misma.

e)  Que el crédito o préstamo hipotecario carezca de otras garantías ya sean reales o personales y, en caso de existir éstas últimas, concurran en todos los garantes, las circunstancias citadas en lo puntos b) y c) anteriores.

f)   También en caso de existir codeudores que no formen parte del conjunto familiar deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Para acreditar estas circunstancias, por el deudor a la entidad acreedora, se deberán aportar los siguientes documentos:

1.   Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajadores por cuenta propia sin rentas se aportará el certificado expedido por la Agencia Tributaria (AEAT).

2.   Certificado de rentas expedido por la AEAT con relación al último ejercicio tributario.

3.   Certificado de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

4.   Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

5.  Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

6.   Escritura de compraventa de la vivienda y de constitución de garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

7.   Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión.

 

¿Qué es el Código de Buenas Practicas?

 
 Es el documento que deben suscribir voluntariamente, las entidades financieras que deseen acogerse a estas medidas y una vez suscrito, permanecerán en él durante dos años, prorrogables automáticamente por idénticos períodos salvo renuncia expresa de la entidad. Ésta se verá obligada a cumplir los compromisos adoptados en éste RDL y el reglamento que lo regule. Potestativamente las entidades podrán mejorar las condiciones establecidas en el RDL.

Fija o limita los precios de adquisición de la vivienda que en su día se produjeron, siendo éstos según la siguiente cuadro

 

                        Tabla de límites

Núm. habitantes por municipio		Precio de adquisición	€/m²
Desde	Hasta		110m²	90m²	70m²
1.000.001	En adelante	200.000€	1.818€	2.222€	2.857€
500.001	1.000.000	180.000€	1.636€	2.000€	2.571€
100.001	500.000	150.000€	1.364€	1.667€	2.143€
	100.000	120.000€	1.091€	1.333€	1.714€

Habrá una Comisión de Control formada por un representante de la Asociación Hipotecaria Española, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y Secretaría de Estado de Economía. Se echa en falta algún representante social que vele por los intereses del deudor.

¿Cuáles son las fases de actuación?

 

Las fases son tres:

a)   La restructuración de la deuda hipotecaria, incluyendo un período de carencia, la ampliación del plazo y la reducción del tipo de interés.

b)   La quita de parte de la deuda, y

c)    La dación en pago de la vivienda habitual

Reestructuración de la deuda hipotecaria. Medidas previas

Reuniendo todos y cada uno de los requisitos expuestos, tanto los referentes al umbral de exclusión como los del precio de compra de la vivienda, el deudor podrá solicitar y obtener de la entidad crediticia la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma.

 En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración, que contendrá las siguientes medidas

1.   Carencia de cuatro años en la amortización del capital.

2.   Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

3.   Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante el plazo de carencia.

 
 Adicionalmente las entidades podrán reunificar las deudas contraídas por el deudor.
 
 Cuando el deudor esté inmerso en un procedimiento de ejecución y se haya producido el anuncio de la subasta no se podrá acoger a éstas medidas.
 
El plan será inviable cuando la cuota resultante a pagar, una vez adoptadas las medidas anteriores, sea superior al 60% de los ingresos que integren la unidad familiar.

Quita de parte de la deuda. Medidas complementarias.

Si como resultado de la situación financiera del deudor, la reestructuración de la deuda es inviable, éste podrá solicitar una quita del capital pendiente de amortización, con el fin de buscar la viabilidad y la entidad podrá aceptar o rechazar la petición en el plazo de un mes, a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan anterior.

 

Para cuantificar la quita, la entidad financiera establecerá alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará al deudor los resultados

 

1.  Reducción en un 25%

2.   Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

3.   Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer el valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido

 

Si el deudor esta inmerso en un procedimiento de ejecución y se ha producido el anuncio de la subasta se podrá acoger a éstas medidas, siempre que lo solicite. Asimismo podrá serlo por aquellos que, estando incluidos en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

Dación en pago de la vivienda habitual. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria.

Transcurridos el plazo de 12 meses, desde la solicitud de reestructuración, y las medidas anteriores no resultasen viables o suficientes, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual y no perder de forma inmediata su hogar. La entidad vendrá obligada a aceptar la entrega del bien, cancelando la deuda y las responsabilidades personales y de terceros.

El deudor podrá permanecer en su vivienda por un plazo de 2 años en concepto de arrendamiento, si así lo solicita en el momento de pedir la dación e pago. En dicho período satisfará una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%.

Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que este pueda prestar en dicha transmisión.

Esta medida no será de aplicación en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con otras cargas posteriores.

 
 Otras medidas al amparo del RDL
 
 Intereses moratorios
 
 Con el fin de disminuir la carga financiera generada, en los casos de incumplimiento por impago de los deudores, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamos hipotecarios. Así, en el momento que el deudor acredite a la entidad que se encuentra situado en el umbral de exclusión, aquella deberá aplicar como máximo 2,5 puntos al tipo pactado en el préstamo, como intereses remuneratorios y se aplicará sobre el capital pendiente del préstamo.
 

Simplificación del procedimiento de ejecución extrajudicial

 

En aquellos casos en que el procedimiento de ejecución extrajudicial se sigua contra la vivienda habitual del deudor, el Reglamento Hipotecario se simplifica y aclara. Entre las medidas más importantes cabe destacar la subasta única y la determinación de un importe mínimo de adjudicación.

 

Medidas fiscales

Las escrituras públicas de formalización de las novaciones que se produzcan quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de éste impuesto.

En el impuesto sobre bienes inmuebles tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

En cuanto al impuesto sobre la renta estarán exentas del impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

 

También los derechos arancelarios de notarios y registradores serán reducidos al 50% por las cancelaciones de los derechos reales de hipoteca. El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.

Acceso al alquiler

 
Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, tendrán preferencia para el acceso al alquiler y las ayudas a los inquilinos previstas el RD 2066/08, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012

Conclusión

 

El peor enemigo de una deuda es el tiempo. Los problemas con las deudas son muy importantes y por ello no debemos dejarlas pasar, hay que actuar y cuanto antes mejor. Como he dejado claro, todas las iniciativas para beneficiarse de estas medidas las debe solicitar el deudor. Si tienes algún problema o necesitas ayuda no dudes en consultarme.