Utilidad del VAN y la TIR en los flujos de caja

Cuando pensamos en invertir es importante realizar un análisis financiero. Dependiendo del riesgo que seamos capaces de asumir y partiendo de las distintas hipótesis que nos hayamos planteado, tendremos que analizar los posibles escenarios para elegir la mejor opción. En este artículo trataré de aportar información sobre las herramientas financieras que nos serán de utilidad a la hora de considerar la viabilidad de un proyecto.

Partimos de la premisa de que el valor actual del dinero no se corresponde con el de mañana. Así, obtenemos las siguientes ecuaciones:

• VALOR FUTURO = Valor presente + intereses (tasa de interés)
• VALOR ACTUAL = Valor futuro - descuento (tasa de interés)

Consideraciones a tener en cuenta

A la hora de analizar un proyecto de viabilidad, la cuestión principal es determinar cuál es la inversión que más rentabilidad nos ofrece.

La aversión al riesgo es un factor tan determinante (o más), que el propio análisis del proyecto, por lo que éste se adecuará al riesgo que estemos dispuestos a asumir.

Aunque ya traté en el artículo anterior los conceptos de Flujo de caja, VAN y TIR, voy a reproducirlos de nuevo y ampliarlos, incluyendo asimismo sus formulas financieras, ya que el presente artículo trata directamente sobre ellos.


Flujos de caja

Financieramente, se denomina flujo a la corriente de dinero que se generan mediante la entrada y salida de dinero en un período dado. Estos flujos pueden ser positivos o negativos y se acumulan en períodos iguales (normalmente meses o años). La diferencia entre las entradas y salidas de un mismo período se denomina flujo neto.

La suma de todos los flujos netos nos da el valor neto de la inversión o proyecto y puede ser simple o actualizado. El valor actualizado se obtiene trayendo dicho valor simple a fecha de hoy o a fecha futura. Volvemos a recordar que el valor del dinero hoy no es el mismo que el de mañana y viceversa.


Valor actual neto (VAN)

Es el rendimiento actualizado de los flujos de ingresos y egresos originados (flujos positivos o negativos). Presupone que se ha de fijar una tasa de descuento para la determinación de este valor, que no es otra cosa que la diferencia entre el valor actual de todos los flujos de ingresos y el valor actual de todos los flujos de egresos (descontados a una tasa elegida).

El VAN mide la rentabilidad absoluta y total de una inversión. Por ello nos dice el beneficio total y actualizado que obtendríamos de la inversión, una vez que recuperemos el capital invertido en la misma.

Si partimos de un desembolso inicial (capital inicial) “C” que nos aporta unos flujos netos de caja “Q” y a los que aplicaremos una tasa estimada “k”, que representa el coste del capital o rendimiento mínimo que pretendemos obtener, llegaremos a la siguiente expresión financiera: 

Suponiendo que las tasas de actualización (k) son iguales para todos y cada uno de los períodos de tiempo "p" y los flujos de caja netos de cada período los llamamos “Qp” nos falta la vida total de la inversión en la ecuación, que viene representada como “n”  y despejando obtendremos la siguiente formula:

Esta formula en hoja de cálculo simplemente se denomina función “VNA” y la operativa es:

•  VNA = (tasa ; suma de flujos netos de cada período) + capital inicial

Las precisiones que tenemos que hacer a la hora de determinar el VAN son:

• No es indispensable el desembolso inicial para la obtención del VAN
• Hay que establecer unas normas para determinar los signos de los flujos. Por convención, entradas se consideran positivos y salidas negativos.
• Homogeneizamos todos los flujos, dándoles más valor a los más próximos en el tiempo. Cuanto más cerca del momento inicial estén los ingresos mejor.
• Si el VAN resulta positivo, implica un beneficio actualizado neto a origen o fecha inicial al tipo de coste que hayamos utilizado. Traemos el valor futuro al presente.
• Si el VAN resulta negativo, implica una pérdida actualizada neta a origen o fecha inicial al tipo de coste que hayamos utilizado. Traemos el valor futuro al presente.
• De la estructura de vencimientos, de los valores de los flujos positivos o negativos y de la tasa aplicada dependerá el comportamiento del VAN. Esto es, una elevación de la tasa producirá una VAN menor con determinada estructura y si se invierte la estructura, una elevación de la tasa producirá un VAN mayor.
• El VAN > 0 = Inversión rentable
• El VAN < 0 = Inversión no rentable

¿Qué tipo de descuento aplicar?

Una de las principales cuestiones a la hora de calcular el VAN viene dada por la elección de la tasa de descuento a aplicar. Como referencia, podemos valorar los siguientes criterios:

• El coste del capital, que representa el coste derivado de nutrirnos de capital ajeno. Para alcanzar una aproximación mayor al coste de capital real deberemos obtener una media ponderada de distintas fuentes, que será más eficaz que la de una sola.
• El rendimiento mínimo esperado por la empresa incrementado con la media ponderada del IPC estimado para la vida de la inversión.

Tasa interna de retorno (TIR)

Es otra herramienta empleada para medir la rentabilidad de una inversión. La TIR es, en términos de tipo efectivo anual, el tipo de descuento que iguala el valor de los flujos de entradas y salidas de una inversión a la fecha inicial de la misma. Por consiguiente, el tipo de retorno interno, si se toma como tipo de coste de capital o tipo de descuento de los flujos netos de caja, hace que el valor actualizado de estos flujos se iguale al valor inicial de la inversión, produciendo un valor actualizado neto (VAN) cero.

La TIR nos aporta la rentabilidad obtenida en la inversión en términos de tipo efectivo anual. Hay que matizar que una TIR positiva no es sinónimo de viabilidad y siempre deberá ser superior al coste del capital.

La formula financiera para calcular la TIR es la siguiente:

Esta formula en hoja de cálculo se denomina función “TIR” y su descomposición es

• TIR = (suma de todos los flujos netos)

Nota: Para que la función nos devuelva un valor, el capital inicial debe ser negativo y contener al menos, un flujo neto positivo, de lo contrario devuelve error #¡DIV/0!

Precisiones en la TIR

• Si utilizamos la TIR obtenida como tasa de descuento, obtendremos un VAN 0.
• Si seguimos el criterio de la TIR para valorar la inversión, ésta será rentable siempre que sea positiva y debe ser mayor que la tasa de actualización. No tiene sentido que la TIR nos arroje un 5% y la tasa de actualización sea del 6%. En éste caso la pérdida será del 1% y no existirá apalancamiento financiero. El VAN siempre será negativo.
• Si la tasa elegida para el VAN es menor que la TIR, estamos hablado de un apalancamiento financiero. El VAN siempre será positivo.
• Si el VAN es positivo y aumentamos su valor al desembolso inicial, el VAN será 0 y VAN y TIR serán iguales.
• Si el VAN es negativo y disminuimos su valor al desembolso inicial, el VAN será 0 y VAN y TIR serán iguales.
• No es conveniente seleccionar una inversión basándonos exclusivamente en el resultado de la TIR, ya que es una medida de rentabilidad relativa y anual.

Tasa interna de retorno modificada o múltiple (TIRM)

La TIRM se diferencia de la TIR en que aquélla utiliza dos tipos de descuento distintos al aplicado en la TIR. El primero es el tipo de descuento aplicado a todos los flujos positivos o entradas. El segundo tipo es aplicado a todos los flujos negativos o salidas.

Esto se hace pensado en que los flujos positivos se reinviertan en otro proyecto, pudiendo obtener una rentabilidad añadida al proyecto origen. Por el contrario, cuando los flujos son negativos hay que extraerlos de otra fuente y supondrá un coste financiero añadido. El tipo de descuento para los flujos negativos suele ser mayor que el de los flujos positivos, ya que el dinero prestado es superior al que invertimos.

En hoja de cálculo se denomina función “TIRM” y su descomposición es

• TIRM = ((suma de flujos netos) ; tasa flujos positivos; tasa flujos negativos)

Nota: Para que la función actúe, los flujos netos de los períodos y el capital inicial deben contener al menos, un valor positivo y otro negativo, de lo contrario devuelve error #¡DIV/0!


Payback, plazo de recuperación o período de devolución

Cuando invertimos un capital, esperamos recuperarlo lo antes posible. El plazo que dista entre la aportación (desembolso o inversión inicial) y su recuperación se llama payback o plazo de recuperación.

Habitualmente, se denomina payback simple al período comprendido entre la aportación inicial y la recuperación del mismo, por diferencia entre flujos acumulados (positivos y negativos, incluida la aportación inicial)

Payback compuesto o descontado es el mismo que el simple, pero aplicado sobre los flujos actualizados a la tasa de descuento. Esto nos aporta un período más real.

El payback esta inversamente relacionado con la TIR. Esto es, a mayor plazo menor TIR y viceversa.


Ejemplo de un análisis de viabilidad en un proyecto de inversión

Ya he hablado extensamente sobre los flujos de caja, el VAN, la TIR y el Payback y es hora de poner en practica los conceptos que hemos tratado con un ejemplo básico.

En la Tabla A representamos los proyectos A, B y C, con idénticos desembolsos iniciales y misma duración. Éstos se diferencian entre sí en los flujos periódicos negativos. Aquí tenemos que analizar si nuestra capacidad financiera puede soportar los períodos negativos. Sólo en el caso B necesitamos más capital en los dos primeros períodos y por ello hay que valorarlo.

Nota: El proyecto A tiene los flujos negativos al final del período, el B al principio y el C a mitad del proyecto. A simple vista observamos que el proyecto B es más rentable, seguido del C y el A.

 

En la Tabla B podemos ver las tasas aplicadas. Ya hemos visto que son necesarias para llevar a cabo los cálculos que pretendemos realizar. 
 

Aplicando la formula propuesta para el VAN, obtenemos los valores netos actualizados que se observan en la Tabla C. Convertimos los valores iniciales a valores actuales.

 

Aquí aparecen novedades. Las rentabilidades que hemos comentado antes ya no son iguales, pasando a ser más rentable el proyecto A, que antes quedaba relegado en último lugar y eso a pesar de la diferencia neta de 18.000 con respecto al B. En segundo lugar queda el C, que se mantiene en el mismo puesto. El proyecto B, que aparecía como mejor opción, pasa a ser la última.

 

Esto se debe a la importancia que tienen los flujos negativos. Cuanto antes los encontremos, mas se reducirá su valor actualizado y viceversa. Por ello el B ha pasado al último lugar, el C ha permanecido en el mismo sitio (sus flujos negativos quedan en mitad de la duración del proyecto) y el A ha pasado a encabezar la clasificación, al situar sus flujos negativos al final de la vida del proyecto. 

Cuando llevamos los valores iniciales a futuro, tal como comprobamos en la Tabla D, obtenemos el mismo ranking que hemos visto anteriormente.

En la Tabla E volvemos a constatar el ranking establecido anteriormente, al comparar las TIR. Sin embargo, podemos comprobar que las TIRM son muy similares. Esto se debe a que la suma de flujos positivos y negativos es muy similar.

Hay que destacar las diferencias en los payback. En ambos es de dos años, siendo los proyectos B y C los más longevos a la hora de recuperar su inversión. Volvemos a tener el proyecto A en cabeza.

Por último pasamos a la Tabla F, que no es otra que la representación del ranking del que hemos hablado. En ella constatamos la mayor rentabilidad del proyecto A sobre el resto. El payback elegido aquí es el descontado, ya que nos da una idea más real de cuando se completará la recuperación de la inversión inicial.

Conclusión

Los tres indicadores que a priori parecen equivalentes en realidad son complementarios. Así, cada uno nos aporta una información distinta y complementaria.

• El VAN nos informa sobre el beneficio que obtendremos una vez recuperado el capital invertido, llevado su valor al momento final del proyecto.
• La TIR nos da idea de la rentabilidad obtenida, en tanto por cien, en términos relativos.
• La TIRM redunda sobre la TIR, añadiendo las nuevas tasas para el caso de la reinversión de los flujos positivos y negativos.
• Por último, el payback descontado nos indica cuándo recuperaremos la inversión.

Además de las valoraciones que hemos visto, no debemos olvidar que a la hora de estudiar un proyecto de inversión, debemos contemplar como mínimo, tres escenarios posibles.

• Escenario optimista.
• Escenario más probable.
• Escenario pesimista.

Dependiendo de la probabilidad para cada escenario, deberemos invertir o no en el proyecto. Si dentro de los posibles escenarios obtenemos datos positivos, podremos iniciar el proyecto, pero en caso contrario (que en alguno de ellos obtengamos valores negativos) tendremos que sopesar la probabilidad de que ocurra y por lo tanto desestimar el proyecto. En este caso el inversor, dependiendo de su aversión al riesgo, debe decidir si asume la responsabilidad de llevarlo a cabo.

Flujo de caja o Cash-Flow

Flujo de caja / Cash-Flow

Flujo es la acción y el efecto de fluir. Financieramente se denomina flujo a las corrientes de efectivo que se generan mediante la entrada y salida de dinero en un período dado. Cuando hablamos de flujo de caja (Cash-Flow, en inglés) nos referimos a las entradas y salidas de dinero y cuando hablamos de saldo o flujo neto nos referimos a la diferencia entre los ingresos y egresos. El Cash-Flow nos permite conocer la liquidez de la empresa en una fecha dada.

Al hablar de “Caja” no solamente hablamos de ella como caja de dinero físico, sino también, a las cuentas bancarias donde mantenemos dinero físico o créditos a nuestro favor (cuentas corrientes, de ahorro o de crédito). En adelante las llamaremos cuentas.

Conceptos básicos ligados a los flujos de caja

Existen algunos conceptos básicos que deberemos conocer y diferenciar. De entre los mismos, podemos destacar:

Ingresos

Son las entradas de efectivo que se realizan en las distintas cuentas o caja. No confundir con otros términos, como ventas, que se pueden producir y no cobrar. Las ventas se traducen en ingresos una vez se produce su cobro. Otro ejemplo podrían ser las subvenciones, que pueden estar aprobadas pero no cobradas.

Pagos / egresos

Constituyen las salidas de efectivo que se realizan de las distintas cuentas o caja. También se denominan “egresos”, del latín “egressus”, que son las salidas o partidas de descargo. En este caso, no hay que confundir con otros términos, como compras o gastos, que se producen en un momento del tiempo y se pagan (o no) en otra fecha. Para ser más expícito, sale dinero para cubrir o cancelar un gasto que se produjo o se produce el gasto, pero no hay contrapartida de pago, caso de una amortización del inmovilizado. La devolución del principal de un préstamo ocasiona un pago pero no un gasto.

Tesorería

Es una parte del activo de una empresa o persona física y está compuesto por el disponible en metálico o fácilmente realizable. Habitualmente lo compone la caja física y las cuentas corrientes y de ahorro.

Posición global

También llamado “Cash Pool” en inglés. Se trata de la suma de todos los saldos de las cuentas participantes en la tesorería a una fecha dada. El disponible con el que podemos contar en una fecha concreta.

Valor actual neto (VAN)

Es el rendimiento actualizado de los flujos de ingresos y egresos originados. Presupone que se ha de fijar una tasa de descuento para la determinación de éste valor, que no es otra cosa que la diferencia entre el valor actual de todos los flujos de ingresos y el valor actual de todos los flujos de egresos (descontados a una tasa elegida). El VAN es una técnica utilizada para medir la rentabilidad de una inversión o el resultado de un período.

Tasa interna de retorno (TIR)

Es otra herramienta empleada para medir la rentabilidad de una inversión. La TIR es, en términos de tipo efectivo anual, el tipo de descuento que iguala el valor de los flujos de entradas y salidas de una inversión a la fecha inicial de la misma. Por consiguiente, el tipo de retorno interno, si se toma como tipo de coste de capital o tipo de descuento de los flujos netos de caja, hace que el valor actualizado de estos flujos se iguale al valor inicial de la inversión y, consiguientemente, produce un valor actualizado neto (VAN) cero.

¿Para qué sirve el flujo de caja o Cash-Flow?

Como he mencionado anteriormente, el Cash-Flow se caracteriza por indicarnos (en una fecha dada), cuales son los movimientos de entradas, salidas y saldos de dinero. Es por ello que puede ser utilizado para:

• Indicarnos cuál es la posición global o segmentada en una fecha dada.
• Detectar problemas de liquidez. El tener liquidez no es sinónimo de beneficios.
• Alertarnos entre otros, de cuándo podremos pagar las deudas; cómo podremos devolver un préstamo o cuándo nos hará falta uno; cuándo deberemos cobrar la venta que realizamos, etc.
• Determinar la viabilidad de un proyecto de inversión, existente o nuevo, ya que los flujos nos permitirán conocer cuál es el VAN y la TIR y, de esta forma, analizar si nos interesa más éste proyecto o buscar otro alternativo.
• Anticiparnos al futuro. Si nos falta dinero, buscar con tiempo una financiación. Si nos sobra, buscar una alternativa, colocando el excedente de manera que nos permita sacar el máximo rendimiento.
• Desarrollar estrategias que nos permitan mejorar nuestra liquidez y alcanzar nuestros objetivos.

¿Cómo se clasifican los flujos de caja o Cash-Flow?

La composición de las filas, que configuran la estructura financiera básica sería la siguiente:

• Flujo operacional (relativo a la actividad económica del proyecto o empresa)
• Flujo de inversión (compra de edificios, maquinaría, instalaciones, etc.)
• Flujo de financiación (préstamos, intereses, etc.)
• Flujo de capital (aportaciones, distribuciones de capital, etc.)
• La suma de todos los flujos componen la tesorería.

Esta configuración se complica sobremanera, porque admite infinidad de variantes según las necesidades. No obstante, la configuración económico contable, contiene movimientos que no llevan aparejada una entrada o salida de dinero. Estas no se tienen en cuenta a la hora del cálculo del VAN y la TIR. Aquí se incluyen entre otras, las amortizaciones.



¿Cómo se elabora un flujo de caja o Cash-Flow?

Un modelo básico de flujos de liquidez se puede observar en el cuadro “Cash-Flow”. Como premisas, deberemos tener en cuenta lo siguiente:

• Todo movimiento se computará según su fecha de ingreso o egreso, con independencia de la fecha en que se hayan producido o devengado.
• Localizar todos los ingresos y egresos que vayamos a imputar en el período dado. Esta información la extraeremos de los libros contables y/o de los documentos. Con ésto estimaremos los movimientos futuros a incluir.
• Aunque todos los movimientos se pueden agrupar en una sola cuenta, es recomendable seccionarlos por cuentas y que a su vez, puedan agruparse en una sola. Así podremos tener una visión individual y otra global.
• Los flujos de las columnas (ver cuadro) se pueden elaborar por días, semanas, meses, trimestres, años, etc. La mejor opción es referirse al mes, aunque para un estudio más detallado, podremos referirlo por semanas o incluso días. Para estudios amplios nos referiremos a anualidades. Todo depende del nivel de detalle que deseemos.

Con todo esto podremos proyectar los flujos de ingresos y egresos en el período elegido y ello nos reportará los saldos o flujos netos para cada columna (días, semanas, meses, etc.), así como los totales de los períodos para las filas.

Para profundizar más en la elaboración del Cash-Flow, recomiendo visitar mi post 'Previsiones de tesorería' publicado en junio pasado. Con su lectura podremos ampliar la información contenida en éste artículo.

Más allá del Cash-Flow

Ya hemos visto qué son los flujos de caja o Cash-Flow, cuáles son los conceptos básicos, para qué sirve y cómo se elabora. El siguiente paso, y una vez elaborado el presupuesto o previsión, debería ser ir más lejos: hacer un seguimiento a lo proyectado. Así podremos mantenerlo vivo y conseguiríamos:

• Conocer los flujos netos o posiciones realizados a las fechas que nos interese.
• Confirmar las desviaciones experimentadas (casamiento de movimientos previstos con movimientos reales y desplazamientos en fechas).
• Corrección y/o actualización de las previsiones en función de las desviaciones, tanto de importes como de fechas.
• Incorporación de nuevos movimientos.
• Mejora de las previsiones o flujos futuros.

En conclusión

El Cash-flow es una excelente herramienta que nos permiten proyectarnos en el futuro. Junto al VAN y la TIR nos ayudan, de manera importante, en la toma de decisiones y en el planeamiento de nuestras futuras estrategias, tanto para la marcha de la empresa como para el estudio y valoración de nuevos proyectos. Además, nos sirve para justificar la tesorería que somos capaces de generar y que es fundamental para obtener un crédito.

Estas herramientas, aplicadas sin objetividad ni rigor, nos llevarán a equivocaciones o percepciones erróneas. Recomiendo cautela y, sobre todo, realizar varios escenarios, desde el más optimista hasta el más pesimista, utilizando tasas realistas. La experiencia ayuda, aún así no estamos exentos de error.

Esta herramienta puede aplicarse tanto a empresas como a familias, solo hay que adaptar la estructura a cada caso. El resultado es el mismo.

Problemas fiscales con la dación en pago

 

Pensar en la dación en pago como respuesta a nuestros problemas económicos, puede resultar una conclusión precipitada. Una vez concluido el proceso nos podemos encontrar con una importante deuda a la Hacienda Pública. Es por ello que considero importante dedicar un artículo a los impuestos que gravan la dación en pago.                                         

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

A efectos fiscales, la dación en pago es considerada como una venta. Por tanto, a estos efectos, se trata de igual manera. Esto quiere decir que si la venta reporta beneficios, hay que tributar por ellos en nuestra declaración del IRPF. 

La dación en pago no suele tener costes para el deudor. El banco, conocedor de la situación de éste, suele hacerse cargo de todos ellos. Pero no se suele tener en cuenta la ganancia patrimonial que pueda darse en la operación, ya que su liquidación y pago se posterga hasta el siguiente año. Esto nos puede ocasionar un disgusto cuando llega la hora de presentar nuestras cuentas a la Hacienda Pública. Si olvidamos dicho deber, ya se encargará la hacienda de reclamárnoslo con recargo e intereses incluidos. 

El valor resultante de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente, vendrá determinada por las reglas establecidas en el artículo 37.1.h) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que establece lo siguiente: 

“De la permuta de bienes o derechos, incluido el canje de valores, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede (valor de adquisición del inmueble actualizado) y el mayor de los siguientes valores

-    El valor de mercado del bien o derecho entregado (valor de tasación    previo a la dación en pago).

-    El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio (valor de la deuda pendiente, incluidos intereses, mora y costas).” 

En general y para los ejercicios 2012 y 2013, la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda tributará aplicando la siguiente escala de tipos de gravamen: 

-          Hasta 6.000€ el 21%

-          Desde 6.000,01€ hasta 24.000€ el 25%

-          Desde 24.000,01€ hasta el resto el 27% 

Para aclarar en qué casos obtendremos beneficios y en cuales no, voy a enumerar las dos opciones que se nos pueden plantear a la hora de la dación en pago. 

a)  Que la deuda hipotecaria, incluido intereses, mora y costas, sea inferior al valor actual de tasación (al valor de tasación previo a la dación en pago).

 

b)  Lo contrario, que dicha deuda hipotecaria sea superior al valor actual de tasación. 

Veamos unos ejemplos 

 

En cada caso concurren diversas particularidades, por lo que sería conveniente el asesoramiento de un especialista. Para hacernos una idea de las posibilidades que se nos pueden plantear, analizaremos los siguientes casos:

Supuestos en la dación en pago
Valores	Caso A	Caso B	Caso C
Adquisición del inmueble	130.000 €	140.000 €	150.000 €
Hipoteca inicial	105.000 €	140.000 €	160.000 €
Actual del inmueble (tasación)	115.000 €	90.000 €	100.000 €
Deuda hipotecaria pendiente	90.500 €	137.000 €	167.000 €
Valores a considerar para la transmisión
Adquisición del inmueble	130.000 €	140.000 €	150.000 €
> entre el Actual del inmueble (tasación) ó deuda hipotecaria	115.000 €	137.000 €	167.000 €
Resultado = si (-) pérdida; si (+) beneficio	-15.000 €	-3.000 €	17.000 €
Tributación en IRPF	0 €	0 €	4.010 €

Caso A 

Evidentemente, la deuda hipotecaria es menor que la tasación y por ello debemos evitar la dación en pago, ya que regalaríamos dinero al banco, puesto que la tasación actual es muy superior a la deuda. Mejor sería vender directamente la vivienda, ya que tenemos margen. La diferencia entre el valor de tasación y la deuda es de 24.500€ (115.000€ - 90.500€), lo que nos permite jugar con ella. Probablemente no la vendamos por 115.000€, pero sí por más de los 90.500€ que le debemos al banco. Todo lo que saquemos por encima de esos 90.500€ de deuda serán ‘beneficios’ para nuestras arcas. 

La tributación en el IRPF no se llegaría a producir, ya que el valor de la venta es menor que el de adquisición. 

Caso B 

Probablemente sea el más habitual, puesto que la deuda hipotecaria es mayor que la tasación. En éste caso tampoco existiría beneficio (el valor de venta es menor que el de adquisición) y por ello no nos afectaría al IRPF.

Caso C 

En este caso también la deuda hipotecaria es mayor que la tasación, pero obtenemos un beneficio de 17.000€ (el valor de venta es mayor que el de adquisición) por el que habrá que tributar a la Hacienda Pública, resultando una cuota a pagar de 4.010€ (6.000€ * 21% + 11.000€ * 25%) 

Lo que no debemos olvidar 

Conocer el valor de tasación actual de nuestra vivienda, bien por medio de una tasadora o de una inmobiliaria que nos anticipe un precio orientativo. Si la deuda hipotecaria es menor que el valor de tasación en el momento de la dación, debemos intentar vender la vivienda por nuestros propios medios, aunque sea ‘perdiendo algo del valor de tasación’ y liquidar al banco la deuda. Nos saldrá más económico que si se la adjudica la entidad, con el consiguiente ahorro en gastos e impuestos. 

Conocer el valor de la deuda hipotecaria y tener en cuenta el incremento que se produce al pasar a mora, ya que fácilmente una deuda inicial de 80.000€ puede convertirse en 90.000€ antes de un año y seguir creciendo hasta que se liquida. Esto nos dice que debemos apresurarnos en cancelar la deuda lo antes posible. De ello dependerá que paguemos más o menos gastos e impuestos. 

Los mayores de 65 años cuya vivienda sea la habitual, estarán exentos del impuesto sobre la ganancia que pueda generar la operación. 

También estarán exentos del impuesto las ganancias patrimoniales que se generasen a los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. 

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal) 

Es otro impuesto, éste de carácter municipal, que grava el incremento de valor (plusvalía) que experimentan los terrenos de naturaleza urbana que surge en el momento de la venta y recae sobre el transmitente. Aunque no es un impuesto elevado, también hay que tenerlo en cuenta, ya que de no asumirlo la entidad bancaria, nos veremos obligados a su pago. 

El valor, a partir del cual se realiza el cálculo, es el del suelo, consignado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al de la operación. Este impuesto está exento a partir de los 20 años desde la adquisición y corresponde a cada Ayuntamiento la formula para su cálculo. 

 

Por último, quiero agradecer la inestimable ayuda prestada a mi amigo y compañero Vicente Martí López, al cual le estoy eternamente agradecido.