La cara oculta de las medidas de apoyo a deudores hipotecarios establecidas en el Código de Buena Prácticas

Introducción

 

Hay medidas que creo son más bien tímidas, porque aunque el fin es bueno, los medios no parecen ser suficientes. El drama de las familias desahuciadas cada vez es mayor y el Real Decreto Ley 6/2012 (RDL) parece que no va a tener todo el efecto deseado, con lo que probablemente contribuirá al incremento de la terrible bolsa de los desahuciados.

 

El RDL gira en torno al Código de Buenas Prácticas (CBP) al que deben suscribirse las entidades de crédito que lo deseen, así como la voluntad de éstas para llevarlo a cabo. Parece que voluntad siempre hay, pero no siempre se materializa. Éste código no debería ser una imposición, sino más bien una práctica. Una conducta ética con aquellos que han caído en las garras del infortunio económico. Siempre se ha dicho que los bancos no tienen corazón y ahora el Gobierno pretende demostrarnos que no es así, pero desafortunadamente la voluntad es de cara a la galería.

Si no me equivoco, todas las entidades de crédito se han adherido al CBP. Claro que sí ¿Cómo no van a acogerse a unas medidas que contribuyen a la mejora de su imagen frente al usuario? Ya conocen los requisitos y saben que es muy difícil reunirlos todos.

 

Los requisitos básicos se resumen en dos. El primero consiste en que el deudor o deudores y/o avalistas sean pobres de solemnidad. El segundo, que el precio de compra de la vivienda se ajuste a los precios contenidos en el CBP.

El primer requisito es difícil de cumplir, ya que nos excluye de la sociedad al no disponer de recursos económicos. Respecto al segundo, lo será aún más, ya que es improbable que el precio que abonamos en su día por nuestra vivienda se encuentre dentro de los tramos exigidos. Esto nos excluye de la media,  endeudándonos con la entidad financiera para el resto de nuestros días.

 

Veamos un ejemplo basándonos en unos sencillos cálculos. Si nos acogemos al precio más bajo de la escala (para poblaciones de hasta 100.000 habitantes), el precio de adquisición no puede superar los 120.000€; si el tipo de vivienda es de 90m², el precio es de 1.333€/m² y cuanto menor sea el número de metros cuadrados disponibles, mayor será el precio. En el caso de una vivienda de 60m², el precio alcanzaría los 2.000€/m².

Baste visitar la página Web del Ministerio de Fomento para ver las series de precios de las viviendas libres en municipios de más de 25.000 habitantes   desde 2005 hasta 2012. Los precios por metro cuadrado, y muy especialmente en las zonas donde más viviendas se han vendido, son mucho más altos que los que hemos usado en nuestros cálculos. ¿Entonces a quién beneficia este Real Decreto Ley? Esta es la cara oculta.

¿A quién va dirigido?

A quienes padecen extraordinarias dificultades para atender el pago de sus hipotecas, se encuentren dentro del umbral de exclusión y el precio de adquisición de la vivienda este comprendido en la tabla de límites.

¿Cuál es el Umbral de exclusión?

Todos los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual y siempre que concurran todas y cada una de las circunstancias siguientes:

a)  Que ningún miembro de la unidad familiar perciba rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. Entenderemos por unidad o conjunto familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge (si no esta separado legalmente o su pareja de hecho inscrita) y los hijos de ambos con independencia de su edad y que residan en la vivienda.

b)  Que la cuota a pagar por la hipoteca resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto familiar.

c)  Que el conjunto familiar carezca de otro bien o derecho con el que pueda hacer frente a la deuda.

d)  Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su única vivienda y concedido para la adquisición de la misma.

e)  Que el crédito o préstamo hipotecario carezca de otras garantías ya sean reales o personales y, en caso de existir éstas últimas, concurran en todos los garantes, las circunstancias citadas en lo puntos b) y c) anteriores.

f)   También en caso de existir codeudores que no formen parte del conjunto familiar deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Para acreditar estas circunstancias, por el deudor a la entidad acreedora, se deberán aportar los siguientes documentos:

1.   Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajadores por cuenta propia sin rentas se aportará el certificado expedido por la Agencia Tributaria (AEAT).

2.   Certificado de rentas expedido por la AEAT con relación al último ejercicio tributario.

3.   Certificado de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

4.   Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

5.  Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

6.   Escritura de compraventa de la vivienda y de constitución de garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

7.   Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión.

 

¿Qué es el Código de Buenas Practicas?

 
 Es el documento que deben suscribir voluntariamente, las entidades financieras que deseen acogerse a estas medidas y una vez suscrito, permanecerán en él durante dos años, prorrogables automáticamente por idénticos períodos salvo renuncia expresa de la entidad. Ésta se verá obligada a cumplir los compromisos adoptados en éste RDL y el reglamento que lo regule. Potestativamente las entidades podrán mejorar las condiciones establecidas en el RDL.

Fija o limita los precios de adquisición de la vivienda que en su día se produjeron, siendo éstos según la siguiente cuadro

 

                        Tabla de límites

Núm. habitantes por municipio		Precio de adquisición	€/m²
Desde	Hasta		110m²	90m²	70m²
1.000.001	En adelante	200.000€	1.818€	2.222€	2.857€
500.001	1.000.000	180.000€	1.636€	2.000€	2.571€
100.001	500.000	150.000€	1.364€	1.667€	2.143€
	100.000	120.000€	1.091€	1.333€	1.714€

Habrá una Comisión de Control formada por un representante de la Asociación Hipotecaria Española, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y Secretaría de Estado de Economía. Se echa en falta algún representante social que vele por los intereses del deudor.

¿Cuáles son las fases de actuación?

 

Las fases son tres:

a)   La restructuración de la deuda hipotecaria, incluyendo un período de carencia, la ampliación del plazo y la reducción del tipo de interés.

b)   La quita de parte de la deuda, y

c)    La dación en pago de la vivienda habitual

Reestructuración de la deuda hipotecaria. Medidas previas

Reuniendo todos y cada uno de los requisitos expuestos, tanto los referentes al umbral de exclusión como los del precio de compra de la vivienda, el deudor podrá solicitar y obtener de la entidad crediticia la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma.

 En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración, que contendrá las siguientes medidas

1.   Carencia de cuatro años en la amortización del capital.

2.   Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

3.   Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante el plazo de carencia.

 
 Adicionalmente las entidades podrán reunificar las deudas contraídas por el deudor.
 
 Cuando el deudor esté inmerso en un procedimiento de ejecución y se haya producido el anuncio de la subasta no se podrá acoger a éstas medidas.
 
El plan será inviable cuando la cuota resultante a pagar, una vez adoptadas las medidas anteriores, sea superior al 60% de los ingresos que integren la unidad familiar.

Quita de parte de la deuda. Medidas complementarias.

Si como resultado de la situación financiera del deudor, la reestructuración de la deuda es inviable, éste podrá solicitar una quita del capital pendiente de amortización, con el fin de buscar la viabilidad y la entidad podrá aceptar o rechazar la petición en el plazo de un mes, a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan anterior.

 

Para cuantificar la quita, la entidad financiera establecerá alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará al deudor los resultados

 

1.  Reducción en un 25%

2.   Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

3.   Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer el valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido

 

Si el deudor esta inmerso en un procedimiento de ejecución y se ha producido el anuncio de la subasta se podrá acoger a éstas medidas, siempre que lo solicite. Asimismo podrá serlo por aquellos que, estando incluidos en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

Dación en pago de la vivienda habitual. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria.

Transcurridos el plazo de 12 meses, desde la solicitud de reestructuración, y las medidas anteriores no resultasen viables o suficientes, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual y no perder de forma inmediata su hogar. La entidad vendrá obligada a aceptar la entrega del bien, cancelando la deuda y las responsabilidades personales y de terceros.

El deudor podrá permanecer en su vivienda por un plazo de 2 años en concepto de arrendamiento, si así lo solicita en el momento de pedir la dación e pago. En dicho período satisfará una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%.

Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que este pueda prestar en dicha transmisión.

Esta medida no será de aplicación en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con otras cargas posteriores.

 
 Otras medidas al amparo del RDL
 
 Intereses moratorios
 
 Con el fin de disminuir la carga financiera generada, en los casos de incumplimiento por impago de los deudores, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamos hipotecarios. Así, en el momento que el deudor acredite a la entidad que se encuentra situado en el umbral de exclusión, aquella deberá aplicar como máximo 2,5 puntos al tipo pactado en el préstamo, como intereses remuneratorios y se aplicará sobre el capital pendiente del préstamo.
 

Simplificación del procedimiento de ejecución extrajudicial

 

En aquellos casos en que el procedimiento de ejecución extrajudicial se sigua contra la vivienda habitual del deudor, el Reglamento Hipotecario se simplifica y aclara. Entre las medidas más importantes cabe destacar la subasta única y la determinación de un importe mínimo de adjudicación.

 

Medidas fiscales

Las escrituras públicas de formalización de las novaciones que se produzcan quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de éste impuesto.

En el impuesto sobre bienes inmuebles tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

En cuanto al impuesto sobre la renta estarán exentas del impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

 

También los derechos arancelarios de notarios y registradores serán reducidos al 50% por las cancelaciones de los derechos reales de hipoteca. El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.

Acceso al alquiler

 
Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, tendrán preferencia para el acceso al alquiler y las ayudas a los inquilinos previstas el RD 2066/08, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012

Conclusión

 

El peor enemigo de una deuda es el tiempo. Los problemas con las deudas son muy importantes y por ello no debemos dejarlas pasar, hay que actuar y cuanto antes mejor. Como he dejado claro, todas las iniciativas para beneficiarse de estas medidas las debe solicitar el deudor. Si tienes algún problema o necesitas ayuda no dudes en consultarme.