¿Es posible evitar el embargo de nuestra vivienda?

Escapar de las dificultades financieras en estos tiempos que nos ha tocado vivir es muy difícil. De entre éstas, el mayor problema financiero que puede sobrevenir a una familia es verse inmersa en el embargo de su vivienda.

Alcance de las ejecuciones hipotecarias

Desde que se inició la crisis, allá por 2007, el número de ejecuciones hipotecarias (proceso ejecutivo por el que se ordena la subasta del inmueble) y lanzamientos (desalojos forzados del inmueble), vienen experimentando una escalada imparable.

Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en el primer trimestre de 2012 (último publicado de la serie, a pesar de encontrarnos en agosto) el número de ejecuciones hipotecarias ha crecido con relación al anterior, un 19,47%. Por su lado, el número de lanzamientos para el mismo período, se ha visto incrementado en un 20,05%.

El número de ejecuciones hipotecarias se ha visto incrementadas de manera espectacular desde 2007, pasando de 25.943 ejecuciones ese mismo año (71 diarias) a 77.854 ejecuciones en 2011 (213 diarias). En el primer trimestre de 2012 ya llevamos 272 ejecuciones diarias.

Por su parte, el número de lanzamientos sigue una comparable dinámica ascendente. En 2008 el número total fue de 26.748 (73 diarios) frente a 58.241 de 2011 (160 diarios). El primer trimestre de 2012 arroja una cifra de 202 lanzamientos diarios.

Abundando en más datos que atestiguan éste incremento y según la Asociación Hipotecaria Española (AHE)  el porcentaje de dudosidad de crédito a los hogares para la adquisición de vivienda ha alcanzado el 3,06% en el último trimestre publicado (marzo de 2012). Este porcentaje es el más alto desde marzo de 2008, fecha última a la que he podido remontarme, cuando estaba en el 0,99%.


Gráfico: Fuentes del CGPJ y la AHE. Elaboración propia.

La gráfica muestra una tendencia positiva, sugiriendo que los embargos parecen no tener fin, al menos a corto plazo. Este avance se frenará cuando el paro disminuya y la situación económica remonte. Pero para entonces ¿cuántas familias estarán inmersas en un concurso judicial? ¿Cuantas habrán perdido ya su vivienda?

Recientemente, el Gobierno ha introducido unas medidas de apoyo a deudores hipotecarios concretadas en el Código de Buenas Prácticas, que está orientado a paliar el descalabro de las familias que no pueden pagar su hipoteca. El problema es que parece que va a tener un alcance limitado. Para poder acogerse a estas medidas uno tiene que ser pobre de solemnidad y además, tener la suerte de que el precio de adquisición de nuestra vivienda esté por debajo del precio máximo autorizado, cosa que creo improbable en la mayoría de casos.

El que no podamos acogernos a estas medidas no implica que no se puedan llevar a la práctica, todo depende de la voluntad del banco, pero todos sabemos que en estos momentos, la voluntad escasea.

Al margen de estas medidas no nos queda otra opción que armarnos de paciencia y ‘coger el toro por los cuernos’. Esto es, asumir nuestra nueva realidad y encararnos a ella de la mejor forma y manera posible y sobre todo,  buscar el asesoramiento de un especialista que nos pueda guiar durante todo el proceso.

¿Cómo debemos actuar?

Lo primero que debemos hacer es no desesperarnos, pero tampoco echarnos a dormir. Dependiendo de la gravedad de nuestra situación, podemos y debemos tomar las siguientes medidas.

Involucrarnos en el problema

El pago de la deuda nos compete exclusivamente a nosotros y de no hacerlo incurriremos en un grave problema. A parte de quedarnos sin vivienda podemos llegar a convertirnos en deudores de por vida con el banco (pudiendo incluso arrastrar a nuestros familiares en el caso de que actuaran como avalistas). Esto nos afectará a nuestras nóminas futuras, las cuales serán embargadas por el banco hasta la cancelación de la deuda, si es que se consigue cancelar algún día. Además nos impedirá volver a hipotecarnos y a conseguir crédito por los canales habituales. Todo esto nos sumergirá más, si cabe, en la pobreza y en la inoperancia financiera. Así que mejor tomar una actitud proactiva.

Anticiparse a los acontecimientos

Tenemos la obligación de preveer con suficiente antelación, si se nos van a producir impagos por las cuotas del préstamo. Si fuera el caso tendremos que buscar una solución por nuestra propia cuenta, reduciendo gastos o pidiendo ayuda a nuestros familiares y negociar con el banco una posible solución.

Para ayudarnos en la toma de decisiones podemos visitar el post 'Finanzas personales'  que se publicó antes del presente artículo.

Parte de la solución podría ser que nuestra hipoteca estuviese cubierta por un seguro de protección de pagos o desempleo. En tal caso tendríamos cubierto el pago de las cuotas por doce meses. No olvidemos que esta es una solución parcial, por lo que habrá que ir tomando medidas adicionales que nos ayuden a paliar el problema.

Tanto si la encontramos como si no, deberemos acudir al banco inmediatamente, antes incluso del primer recibo impagado, y ponerlo en su conocimiento. Si acudimos con los deberes bien hechos tendremos más posibilidades de que se nos tenga en cuenta y habremos dado el primer paso, lo que nos ayudará en futuras negociaciones.

Si el banco no nos atiende y tenemos la sensación de que el problema no va con ellos porque todavía no estamos en mora, podríamos hacer llegar un escrito al Defensor del Cliente del propio banco. En nuestro escrito expondríamos las dificultades que venimos atravesando y que, personado en las oficinas de la sucursal, no se nos ha tenido en cuenta. Esto suele tener un efecto inmediato y si no lo tuviese nos quedaría constancia de nuestra implicación y voluntad de solventar el problema.

¿Qué formulas existen para evitar el embargo?

No existen formulas mágicas que nos eximan del pago de la cuota (a no ser que nos toque la lotería o la primitiva) por eso, lo primero que debemos averiguar es con cuanto dinero podemos contar mensualmente para atender nuestra hipoteca. De este importe dependerá la formula a emplear, si es que se puede. Una vez conocido el importe que podremos disponer optaremos por

a) Ampliación del plazo de vencimiento. Esta formula es efectiva si estamos por debajo de la mitad de la vida del préstamo, ya que nos rebajaría considerablemente la cuota a pagar. Cuanto más por encima se encuentre menos se disminuirá la cuota.

b) Carencia de capital. Se caracteriza por excluir el capital del recibo a pagar durante un tiempo, por lo que solo se pagan intereses. Aunque no sea muy usual, también cabe la posibilidad de incluir los intereses en la carencia, por lo que no pagaríamos recibo alguno durante algún tiempo.

c)  Capital diferido. Es el aplazamiento de una parte del préstamo hasta la cuota final, lo que redunda en una importante disminución de la cuota a pagar.

Dos formulas más se podrían añadir a las anteriores, pero creo que no serían válidas ya que pueden ser interesantes mientras no nos encontremos con impagos intermitentes y se haya previsto con suficiente antelación la situación deficitaria de liquidez. Estas formulas son:

d)   Reunificación de deudas. Tenemos diversos préstamos que pagar, como la hipoteca, el vehículo, las tarjetas, etc. y no podemos atender todos los pagos. Entonces es conveniente agruparlos en una sola deuda. Así, al alargar el plazo de pago, el recibo final a pagar será menor que la suma de todos ellos.

e)  Por último, la subrogación de la hipoteca. Esto consiste en trasladar nuestra hipoteca a otro banco. También se podrían reunificar en el nuevo banco las deudas acumuladas. Esta formula es ahora del todo imposible, dado la actitud de la banca reacia a conceder nuevas hipotecas o subrogaciones. Interesante fue hace algún tiempo, cuando no habían dificultades en conceder hipotecas y las condiciones solían ser mejores.

Cualquier formula que adoptemos lleva aparejado unos gastos inherentes a la operación que habrá que considerar. Las tres primeras apenas llevan gastos, mientras que las dos últimas son más costosas.
 

Otras formulas a tener en cuenta

Venta de nuestra vivienda

La decisión más drástica (a excepción del embargo) consiste en deshacernos de nuestra vivienda antes de que se ejecute el embargo. No es fácil tomar esta decisión pero habrá que barajarla como una posibilidad adicional. Más vale quedarnos sin vivienda y con una deuda pequeña si es el caso, que sin la vivienda y con una deuda que no podamos digerir.

El principal problema de la venta de nuestra vivienda radica en el precio. Todo se vende, solo depende del precio. Este principio debemos de estudiarlo muy detenidamente, pues es la clave para la venta. Debemos hacer nuestros números sin sentimientos que nos aparten de nuestra meta, vender nuestra vivienda al mejor precio, pero venderla cuanto antes.

Ahora no nos sirve de referencia el precio de la competencia, ni el del tasador y mucho menos el precio que pagamos en su día por nuestra vivienda. Por ello lo mejor es conocer cuál es la deuda que tenemos con el banco y así poder determinar un precio que sea racional.
 
Acogerse al Código de Buenas Prácticas

Como ya mencione anteriormente para acogerse a éstas medidas debemos reunir los requisitos que establece el RDL 6/2012, de 10 de marzo y que podéis consultar en mi post  del día 11 de agosto.

Voluntad de la entidad financiera

Si hubiese verdadera voluntad por parte de la entidad, esta podría llegar a aplicar algunas o partes de las formulas planteadas en el Código de Buenas Prácticas, sin necesidad de reunir los requisitos exigidos. Nadie se lo impide. Pero eso es harina de otro costal.

Pagar antes del inicio del proceso de embargo

Desde el primer impago hasta que se inicia el proceso de embargo pueden transcurrir entre 6 y 12 meses. Si en ese periodo somos capaces de reunir el dinero necesario para cubrir: el principal, los intereses, la mora, las costas y gastos, podremos detener el proceso de embargo.

Prorroga

Una vez subastada la vivienda, el afectado puede solicitar una prorroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus circunstancias personales.

Asociaciones

También podremos acudir a las asociaciones de consumidores o plataformas de afectados por las hipotecas, que nos ayudaran proporcionando información o llevando a cabo actos públicos y concentraciones, encaminadas a vitar el embargo.

Conclusión

Sí es posible evitar el embargo de nuestra vivienda. Todo depende de la demora en nuestra respuesta, así como de nuestra situación económica. No debemos dejar en manos de la providencia nuestras responsabilidades. Por ello creo que la mejor ‘solución’ es una buena previsión. Cuanto antes actuemos, menor será el problema pudiendo incluso llegar a evitarlo.