viernes, 7 de septiembre de 2012

Problemas fiscales con la dación en pago


 
Pensar en la dación en pago como respuesta a nuestros problemas económicos, puede resultar una conclusión precipitada. Una vez concluido el proceso nos podemos encontrar con una importante deuda a la Hacienda Pública. Es por ello que considero importante dedicar un artículo a los impuestos que gravan la dación en pago.                                         

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

A efectos fiscales, la dación en pago es considerada como una venta. Por tanto, a estos efectos, se trata de igual manera. Esto quiere decir que si la venta reporta beneficios, hay que tributar por ellos en nuestra declaración del IRPF. 

La dación en pago no suele tener costes para el deudor. El banco, conocedor de la situación de éste, suele hacerse cargo de todos ellos. Pero no se suele tener en cuenta la ganancia patrimonial que pueda darse en la operación, ya que su liquidación y pago se posterga hasta el siguiente año. Esto nos puede ocasionar un disgusto cuando llega la hora de presentar nuestras cuentas a la Hacienda Pública. Si olvidamos dicho deber, ya se encargará la hacienda de reclamárnoslo con recargo e intereses incluidos. 

El valor resultante de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente, vendrá determinada por las reglas establecidas en el artículo 37.1.h) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que establece lo siguiente: 

De la permuta de bienes o derechos, incluido el canje de valores, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede (valor de adquisición del inmueble actualizado) y el mayor de los siguientes valores

-    El valor de mercado del bien o derecho entregado (valor de tasación    previo a la dación en pago).
-    El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio (valor de la deuda pendiente, incluidos intereses, mora y costas). 

En general y para los ejercicios 2012 y 2013, la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda tributará aplicando la siguiente escala de tipos de gravamen: 

-          Hasta 6.000€ el 21%
-          Desde 6.000,01€ hasta 24.000€ el 25%
-          Desde 24.000,01€ hasta el resto el 27% 

Para aclarar en qué casos obtendremos beneficios y en cuales no, voy a enumerar las dos opciones que se nos pueden plantear a la hora de la dación en pago. 

a)  Que la deuda hipotecaria, incluido intereses, mora y costas, sea inferior al valor actual de tasación (al valor de tasación previo a la dación en pago).
 
b)  Lo contrario, que dicha deuda hipotecaria sea superior al valor actual de tasación. 

Veamos unos ejemplos 
 
En cada caso concurren diversas particularidades, por lo que sería conveniente el asesoramiento de un especialista. Para hacernos una idea de las posibilidades que se nos pueden plantear, analizaremos los siguientes casos:

Supuestos en la dación en pago
Valores
Caso A
Caso B
Caso C
Adquisición del inmueble 130.000 € 140.000 € 150.000 €
Hipoteca inicial 105.000 € 140.000 € 160.000 €
Actual del inmueble (tasación) 115.000 € 90.000 € 100.000 €
Deuda hipotecaria pendiente 90.500 € 137.000 € 167.000 €
Valores a considerar para la transmisión
Adquisición del inmueble 130.000 € 140.000 € 150.000 €
> entre el Actual del inmueble (tasación) ó deuda hipotecaria 115.000 € 137.000 € 167.000 €
Resultado = si (-) pérdida; si (+) beneficio -15.000 € -3.000 € 17.000 €
Tributación en IRPF
0 €0 €4.010 €

Caso A 

Evidentemente, la deuda hipotecaria es menor que la tasación y por ello debemos evitar la dación en pago, ya que regalaríamos dinero al banco, puesto que la tasación actual es muy superior a la deuda. Mejor sería vender directamente la vivienda, ya que tenemos margen. La diferencia entre el valor de tasación y la deuda es de 24.500€ (115.000€ - 90.500€), lo que nos permite jugar con ella. Probablemente no la vendamos por 115.000€, pero sí por más de los 90.500€ que le debemos al banco. Todo lo que saquemos por encima de esos 90.500€ de deuda serán ‘beneficios’ para nuestras arcas. 

La tributación en el IRPF no se llegaría a producir, ya que el valor de la venta es menor que el de adquisición. 

Caso B 

Probablemente sea el más habitual, puesto que la deuda hipotecaria es mayor que la tasación. En éste caso tampoco existiría beneficio (el valor de venta es menor que el de adquisición) y por ello no nos afectaría al IRPF.

Caso C 

En este caso también la deuda hipotecaria es mayor que la tasación, pero obtenemos un beneficio de 17.000€ (el valor de venta es mayor que el de adquisición) por el que habrá que tributar a la Hacienda Pública, resultando una cuota a pagar de 4.010€ (6.000€ * 21% + 11.000€ * 25%) 

Lo que no debemos olvidar 

Conocer el valor de tasación actual de nuestra vivienda, bien por medio de una tasadora o de una inmobiliaria que nos anticipe un precio orientativo. Si la deuda hipotecaria es menor que el valor de tasación en el momento de la dación, debemos intentar vender la vivienda por nuestros propios medios, aunque sea ‘perdiendo algo del valor de tasación’ y liquidar al banco la deuda. Nos saldrá más económico que si se la adjudica la entidad, con el consiguiente ahorro en gastos e impuestos. 

Conocer el valor de la deuda hipotecaria y tener en cuenta el incremento que se produce al pasar a mora, ya que fácilmente una deuda inicial de 80.000€ puede convertirse en 90.000€ antes de un año y seguir creciendo hasta que se liquida. Esto nos dice que debemos apresurarnos en cancelar la deuda lo antes posible. De ello dependerá que paguemos más o menos gastos e impuestos. 

Los mayores de 65 años cuya vivienda sea la habitual, estarán exentos del impuesto sobre la ganancia que pueda generar la operación. 

También estarán exentos del impuesto las ganancias patrimoniales que se generasen a los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. 

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal) 

Es otro impuesto, éste de carácter municipal, que grava el incremento de valor (plusvalía) que experimentan los terrenos de naturaleza urbana que surge en el momento de la venta y recae sobre el transmitente. Aunque no es un impuesto elevado, también hay que tenerlo en cuenta, ya que de no asumirlo la entidad bancaria, nos veremos obligados a su pago. 

El valor, a partir del cual se realiza el cálculo, es el del suelo, consignado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al de la operación. Este impuesto está exento a partir de los 20 años desde la adquisición y corresponde a cada Ayuntamiento la formula para su cálculo. 
 
Por último, quiero agradecer la inestimable ayuda prestada a mi amigo y compañero Vicente Martí López, al cual le estoy eternamente agradecido.
 

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